1) Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Dans cet article, vous allez comprendre comment investir dans les SCPI. Vous serez en mesure de comprendre leur fonctionnement et de déterminer si oui ou non cette classe d’actifs est faite pour vous.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fond d’investissement immobilier collectif appelé également pierre-papier. Elle a pour objectif principal d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte d’associés. Pour cela elle collecte des capitaux auprès des épargnants. Ces capitaux sont ensuite investis dans des actifs immobiliers variés tels que :
En contrepartie, les associés perçoivent, au prorata du nombre de parts détenues, une partie des revenus locatifs (ou dividendes) issus de la location des biens de la SCPI, après déduction des différentes charges : gestion, location, travaux…
Les SCPI permettent donc à n’importe quel épargnant de devenir copropriétaire de plusieurs centaines, voir plusieurs milliers de biens immobiliers professionnels avec un seul placement. Aucune maintenance, aucun locataire mécontent et vous touchez des revenus fonciers, le rêve ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) ou pierre-papier sont des fonds collectifs contrôlés par l’AMF – autorité des marchés financiers. Gérées par des société de gestion elles-mêmes agrées par l’AMF, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier dès quelques centaines d’euros tout en profitant d’une gestion déléguée et d’une mutualisation des risques liés à ce placement immobilier.
La SCPI est un placement au sous-jacent solide. La société investi dans de l’immobilier d’habitation et de l’immobilier professionnel. Les SCPI affichent des performances stables depuis de nombreuses années. Elles permettent à l’investisseur de recevoir des revenus complémentaires. Ces revenus sont issus des loyers des actifs immobiliers loués aux entreprises du parc immobilier de la SCPI.
Sur l’année 2019, le rendement moyen ou TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché des SCPI de rendement était de 4,4% et 4,2% en 2020.
Si vous êtes à la recherche de revenus complémentaires, que vous souhaitez investir dans la pierre et que vous êtes dans une logique de construction patrimoniale à long terme les sociétés civiles de placement immobilières sont vraiment faites pour vous.
Il existe trois types de SCPI, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement permettent à un épargnant de bénéficier de revenus potentiels complémentaires.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales apporteront une solutions de défiscalisation intéressante (Pinel, Malraux, Déficit foncier, Monuments historiques). Point important, dans le cas des SCPI fiscales le porteur doit s’engager à conserver ses parts pendant 15 ans minimum.
Les SCPI de plus-value
Solution d’investissement souple, les SCPI permettent à chacun d’investir en fonction de ses besoins, de ses moyens ainsi que de sa situation. Un épargnant peut investir de différentes manières en SCPI : à comptant, à crédit en bénéficiant d’un effet de levier, en démembrement temporaire en tant qu’usufruitier ou nu-propriétaire ou encore dans le cadre d’un contrat en assurance-vie.
2) Quelle est la performance pour les SCPI ?
Dans cet article, nous allons faire un focus sur les SCPI de rendement car elles nous permettent d’ajouter à notre patrimoine un actif bien diversifié, avec une rente stable et une faible volatilité.
Sur les 15 dernières années, les SCPI ont dégagé une performance globalement supérieure à 4,5%. C’est plutôt impressionnant car cette rentabilité se fait au dépit d’une volatilité faible.
Historiquement, les SCPI présentent un avantage conséquent par rapport aux actions car elles ont été 4 fois moins volatiles. Le contrepied de cette volatilité est une liquidité faible, la SCPI est un placement peu liquide et qui doit s’envisager dans une dynamique de construction patrimoniale à long terme (minimum 8 à 10 ans).
Comme nous le voyons dans le graphique ci-dessus, les SCPI offrent deux sources de performances :
La SCPI verse à ses sociétaires des dividendes provenant des loyers locatifs. Sur l’année 2020, les SCPI ont versé un TDVM de 4.2% (taux de distribution sur valeur de marché).
La société de gestion peut décider d’augmenter la valeur de la part de la SCPI. C’est une action à l’initiative du gestionnaire, cependant il existe une règle qui encadre les revalorisations. Cette règle stipule que le montant de souscription doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite est dépassée, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de part à la hausse ou à la baisse
Vous pouvez donc de temps en temps avoir de bonnes surprises !
3) Quels sont les frais liés aux SCPI ?
La fiscalité des SCPI peut souvent paraitre lourde. Dans cette partie, nous allons détailler l’ensemble des frais que doit supporter un porteur de part.
Lors de la souscription, vous supportez des frais de souscription. Pour l’achat de SCPI à capital variable sur le marché secondaire, soit auprès de votre assureur soit de la société de gestion, vous devez payer des droits d’enregistrement que l’on pourrait assimiler à des frais de notaire dans le cadre d’une acquisition en direct. Ces frais sont généralement fixés entre 6% et 12% du montant souscrit.
Attention, ces frais ne sont appliqués qu’à la vente de la part. En d’autre termes, vous touchez les dividendes de la SCPI sur 100% du montant souscrit. C’est pour ça qu’il est recommandé aux particuliers de conserver leurs parts de SCPI au moins 8 ans.
A ces frais de souscription s’ajoutent des frais de gestion récurrents qui sont directement prélevés sur les loyers (ils ne vous sont donc pas directement facturés). En moyenne, ces frais sont compris entre 7% et 12% mais ces frais étant prélevés avant le versement des dividendes, il n’y a pas d’impact direct sur vos cash flow. Ces frais de gestion servent à rémunérer la société de gestion (frais de fonctionnement, administratif…).
Egalement, si vous achetez vos parts en SCPI en assurance vie vous devrez supporter en plus les frais de gestion de l’assureur. Vous avez donc tout intérêt à choisir un assureur avec des frais de gestion faibles. Me concernant j’ai choisi le contrat Linxea Spirit 2 qui présente les avantages suivants :
– Un grand nombre de supports de SCPI disponibles dans cette assurance vie (plus de 25).
– Des frais de gestion annuels les plus faibles du marché (0,5% par an).
– Une assurance vie qui reverse 100% des loyers des SCPI (parfois certaines ne reversent de 85%).
Si vous souhaitez souscrire à cette assurance vie, vous pouvez utiliser mon lien de parrainage.
Vous l’avez compris, investir dans des SCPI rime souvent avec empilement de frais. C’est pour ça qu’il faut choisir avec précaution ses supports d’investissement, son mode d’investissement tout en prenant en compte la fiscalité attachée.
4) Quelle est la fiscalité des SCPI ?
En elle même, la SCPI en elle même est transparente fiscalement et n’est pas assujettie à l’impôt. Les associés sont donc redevables des impôts sur les revenus de la SCPI.
Dans le cas d’un investissement en dehors d’une structure (SCI par exemple), les revenus imposables sont de deux types : les revenus fonciers (les loyers) et les revenus mobiliers (revenus des placements financiers réalisés par la SCPI). Il sera aussi redevable de l’imposition sur les plus-values au moment de la cession des parts.
Les revenus fonciers (les loyers ou les dividendes) sont imposés de la même manière que si l’investisseur détenait un bien immobilier en direct. Il est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers.
Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales de 17,2%.Dans le cas où l’investisseur a financé l’achat des parts avec un prêt bancaire, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers.
La SCPI dispose d’une trésorerie qui est investie sur des CAT (comptes à termes) et sur des placements sécurisés. Les revenus générés par ces placements constituent des revenus mobiliers, soumis au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%
Les cessions de parts entrainant une plus-value sont imposée au régime des plus-values immobilières des particuliers, c’est à dire à la flat taxe, c’est à dire à 30% (12,5% d’impôt sur le revenu + 17,2% de cotisations sociales). A noter, des abattement progressifs sont appliqués pour réduire le taux d’imposition à 0% après 22 ans de détention et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Certains modes d’investissements comme l’assurance vie ou l’investissement en nue-propriété (non-couvert sur cet article) vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux et de réductions d’impôts.
5) Quels sont les avantages et inconvénients des SCPI en assurance vie ?
Les contrats d’assurance-vie comme Linxea vous proposent d’investir directement dans des parts de SCPI en profitant d’avantages très intéressants qui vous n’avez pas lors d’un achat en direct.
Dans une assurance-vie, vos SCPI bénéficient d’une fiscalité qui est extrêmement avantageuse par rapport à une détention en direct. Depuis la réforme fiscale de 2018, les nouveaux versement dans votre contrat d’assurance vie seront imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% dans le cas ou le contrat à moins de 8 ans.
Au delà de 8 ans, la fiscalité des rachats (sorties de liquidités du contrat) peuvent continuer à bénéficier du taux forfaitaire de 7,5% (pour les gains provenant de versements inférieurs à 150 000€, au delà c’est le PFU qui est de mise).
Dans tous les cas, après 8 ans, vous profitez d’un abattement de 4600€ pour un célibataire et 9200€ pour un couple. L’imposition est donc beaucoup moins lourde qu’un achat de part de SCPI en direct. Cet abattement peut vous permettre de grandement diminuer l’impact de la fiscalité des SCPI.
Comme nous l’avons vu dans le paragraphe ci-dessus, les SCPI en assurance vie permet de réduire considérablement l’impact de la fiscalité sur le rendement de votre investissement.
Autre fait non négligeable, vous êtes dans le cadre de l’assurance vie. Tant que vous ne faites pas de retrait du contrat il n’y a pas de fiscalité. Cela permet de réinvestir 100% des dividendes perçus dans d’autres projets d’investissement et donc de profiter de la puissance des intérêts composés au sein du contrat d’assurance-vie.
Un autre point important en faveur de l’achat de parts de SCPI en assurance-vie est que la liquidité est 100% assurée par l’assureur. L’assureur doit rembourser les parts dans les deux mois suivant la demande de remboursement. Cette liquidité apportée par l’assureur vous permettra de sortir facilement en cas de besoin. Généralement, les assureurs proposent également des frais de souscription réduits par rapport à une achat en direct.
Cependant, tout n’est pas tout blanc dans l’investissement en SCPI à travers l’assurance vie. Il faut vraiment vous assurer de trouver le meilleur contrat.
En général les assureurs ne proposent que très peu de supports dans leurs contrats (en moyenne 3 à 15 par contrat) et surtout les frais de gestion du contrat d’assurance-vie peuvent peser sur le rendement de la SCPI (la plupart proposent des frais de gestion de 1% ce qui est beaucoup trop).
Le contrat proposé par Linxea, Linxea Spirit 2 est de loin le meilleur contrat du marché. Il dispose de plus de 25 supports SCPI disponibles à l’investissement et surtout : les frais de gestion sont les plus faibles du marché avec 0,5% par an. Si vous voulez en apprendre plus et que vous êtes intéressés par l’investissement en SCPI, je vous invite à suivre mon lien de parrainage.
Comme nous pouvons le voir ci-dessus, les SCPI proposées dans le contrat Linxea Spirit 2 sont de qualité (forte capitalisation) et proposent des rendements intéressants (en moyenne 4,6%).
A noter également, le taux de rendement des unités de compte (fonds en euro) de Linxea Spirit 2 proposent un taux de rendement de 1,65% sur 2021. Ce n’est pas négligeable pour de l’épart garantie à 98% si votre livret A et vos autres livrets d’épargne sont pleins.
6) Comment bien choisir ses SCPI avant d'investir ?
Avant de choisir d’investir dans une SCPI vous devez mener un travail d’analyse afin d’éviter de faire une erreur (et de le regretter car les frais de souscription sont en général supérieurs à 10%). Pour l’exemple, nous allons utiliser le rapport annuel de gestion de la SCPI Immorente.
Le premier critère que vous devez regarder est la collecte. Votre SCPI attire elle toujours de nouveaux investisseurs, ou est-elle plutôt en déclin ? N’oubliez pas que les nouveaux investisseurs apportent des liquidités à la société de gestion, qui lui permettent de faire des investissements pour votre compte.
En moyenne, on peut considérer que qu’un taux de collecte nette de 5% à 10% est convenable. Dans l’exemple ci-dessous, la SCPI Immorente a un taux de collecte acceptable. Le nombre d’associés de la SCPI a progressé de 7,3% entre 2020 et 2021.
La capitalisation de la SCPI donne également une indication sur son attrait et sur son historique. Une SCPI âgée, qui a su traverser les crises et qui affiche toujours une capitalisation élevée est un bon signe. Pour ma part, ma règle (qui est une règle subjective) est que je n’investi pas dans des SCPI ayant une capitalisation inférieure à 1000M€.
Dans le cas d’Immorente, la SCPI est en activité depuis 1988 et affiche aujourd’hui une capitalisation parmi les plus importantes du marché des SCPI de 3700M€.
L’évolution de la valeur de la part est aussi un critère d’importance. Une SCPI qui a su correctement gérer et valoriser son patrimoine immobilier aura une tendance de croissance. Dans le cas d’Immorente, on voit que la société de gestion a su piloter son patrimoine avec une grande adresse car le prix de la part n’a jamais baissé depuis le lancement de la SCPI. C’est un bon point pour le futur !
La SCPI en plus de préserver la valeur de son patrimoine, doit en extraire le plus de valeur possible pour ses associés. L’investisseur doit veiller à ce que la SCPI soit capable de maintenir sa rentabilité dans le temps. Dans le cas d’Immorente, on s’aperçoit que la rentabilité s’effrite légèrement, mais ce n’est pas pour autant un critère disqualifiant.
L’endettement de votre SCPI est également à surveiller. La réglementation prévoit un endettement maximum de 40% de la valeur de l’actif.
Dans mon cas, je n’investi pas dans les SCPI qui ont un taux d’endettement supérieur à 25%. Un fort endettement peut être un signal d’alarme sur la gestion de la SCPI et sur ses difficultés à trouver des capitaux pour financer ses investissement. Dans le cas d’Immorente, on voit que malgré son grand nombre d’actifs, son taux d’endettement est très contenu ce qui est un signe de bonne santé. D’autant que la structure de sa dette, majoritairement à taux fixe laisse présumer d’une grande résilience.
Comme pour les portefeuilles d’actions ou d’ETF, la diversification est la clé pour réduire le risque. Pour ma part je veille à investir dans des SCPI bien diversifiées en terme d’actifs, de baux locatifs, de secteurs d’activité et de localisation géographique. Dans ces domaines, Immorente est un très bon élève car il répond à tous ces critères. Elle compte plus de 2000 unités locatives, dans plusieurs régions et pays et dans des secteurs d’activités différents.
Dernier point d’importance à surveiller, le TOF ou taux d’occupation financière. Il montre la capacité de la société de gestion a utiliser et à faire tourner son parc locatif avec efficacité. En général, on se fixe la règle de ne pas investir dans une SCPI ayant un taux d’occupation financière inférieure à 90%. Dans le cas d’Immorente, le contrat est rempli.
En ayant en tête ces critères, vous devriez être à même de choisir vous même vos SCPI. N’oubliez pas de lire les rapports de gestion des SCPI car le diable se cache souvent dans les détails. N’oubliez pas de diversifier également vos SCPI, en avoir entre 5 et 10 différentes est généralement suffisant pour diluer le risque.
N’oubliez pas également de diversifier vos classes d’actifs (actions, obligations, or…), n’avoir que des SCPI en portefeuille peut s’avérer risqué. Généralement, je ne recommande pas d’investir plus de 20% de son patrimoine dans des parts de SCPI. Cette poche doit être vue comme une enveloppe stable et long terme, générant des revenus réguliers.
7) Les SCPI sont elles une protection contre l'inflation ?
Les SCPI performent généralement bien dans un environnement inflationniste. Elle suivent, de manière général, le cycle immobilier. Leur statut de valeur refuge, la pierre-papier, peut constituer une couverture contre l’inflation.
Attention cependant, une hausse de taux pourrait avoir un impact négatif sur la valeur de la part, les investisseurs sortant des actifs risqués pour investir sur des placements à revenus garantis et sans risques devenus plus intéressants.
Les SCPI sont par leur nature même des investissements bien diversifiées. Ce sont des produits solides qui sont relativement à l’abri des soubresauts du marché. Vous allez être positionné sur plusieurs secteurs comme l’immobilier de bureau, la logistique, l’hôtellerie ou les commerces de proximité avec de très nombreux locataires : il est peu probables qu’il arrêtent tous de payer leurs loyers en même temps. Les beaux locatifs sont généralement long et se situent entre 6 à 9 ans permet de vous protéger des aléas du marché.
Dans un environnement de politique monétaire de taux bas, les SCPI, comme la quasi totalité des actifs financiers qui proposent du rendement performent bien. La croissance économique est également une élément favorable aux SCPI. Les taux du crédit immobilier étant historiquement bas, beaucoup de particuliers ont recours à l’endettement pour acheter des parts de SCPI (sujet que nous n’avons pas couvert dans cet article).
N’oubliez pas que si vous êtes intéressés par l’investissement en SCPI via l’assurance-vie, vous pouvez utiliser mon lien de parrainage !
