Comprendre l’investissement dans les SCPI

Si vous êtes à la recherche de revenus complémentaires, que vous souhaitez investir dans la pierre et que vous êtes dans une logique de construction patrimoniale : les sociétés civiles de placement immobilières sont faites pour vous.

Les SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier permettent à n’importe quel investisseur de devenir copropriétaire de plusieurs centaines, voir plusieurs milliers de biens immobiliers professionnels avec un seul placement. Aucune maintenance, aucun locataire mécontent et vous touchez des revenus fonciers, le rêve ?

Les SCPI de rendement en un coup d’œil.

La rentabilité historique des SCPI à capital variable sur 40 ans se situe entre 9 à 10% en base annualisée contre 10% pour les actions. C’est plutôt impressionnant, même si de nos jours cette performance se situe plutôt entre 4% et 6%. Historiquement les SCPI présentent un avantage conséquent par rapport aux actions, elles ont été 4 fois moins volatiles. En effet, ce sont des biens beaucoup moins liquides que les actions, ces placements s’achètent et se conserve sur le long terme (8 à 10 ans).

Ces données dépendes évidement de la société de gestion, de son effet de levier, de la stabilité de ses revenus locatifs, de la distribution des plus-values (lors de revente).

Les SCPI sont un moyen simple d’investir dans l’immobilier. A ce titre elles offrent deux types de revenus.

  • La SCPI verse à ses sociétaires des dividendes provenant des loyers locatifs. De nos jour (en 2020), les SCPI versent en moyenne 4.2% net du prix de la part annuellement.
  • La SCPI peut voir sa valeur de part augmenter en fonction du cycle immobilier. Cette augmentation est très variable en fonction des SCPI. Il faut considérer l’augmentation du prix de la part comme la cerise sur le gâteau.

Quel environnement pour les SCPI ?

Les SCPI performent bien dans un environnement fortement inflationniste. Elle suivent de manière général le cycle immobilier. Leur statut de valeur refuge, la pierre-papier peut constituer une couverture réelle contre l’inflation. Attention cependant, une hausse de taux peut avoir un impact négatif sur la valeur de la part, cependant l’augmentation du loyer aura un impact positif sur le loyer perçu et donc sur votre dividende.

Dans un environnement de politique de taux bas (comme c’est le cas aujourd’hui), les SCPI, comme la quasi totalité des actifs financiers qui proposent du rendement performent bien. La croissance économique est également une élément favorable aux SCPI. Les taux du crédit immobilier étant historiquement bas, beaucoup de particuliers ont recours à l’endettement pour acheter des parts de SCPI.

Attention cependant, les SCPI sont un investissement locatif ou les loyers perçus ne sont pas garantis. Il est possiblement que le taux de rendement de votre SCPI baisse et augmente de ce fait votre effort d’épargne sur l’emprunt.

Que se passe-il en cas de retournement du marché immobilier ?

Les SCPI sont par nature bien diversifiées ce sont des produits solides qui sont relativement à l’abri des soubresauts du marché. Vous allez être positionné sur plusieurs secteurs comme l’immobilier de bureau, la logistique, l’hôtellerie ou les commerces de proximité avec de très nombreux locataires : il est peu probables qu’il arrêtent tous de payer leurs loyers en même temps ! Les beaux locatifs sont généralement long et se situent entre 6 à 9 ans permet de vous protéger des aléas du marché.

Quels avantages ?

Au contraire de l’immobilier traditionnel, le ticket d’entrée est accessible à tous. Le prix moyen d’une part de SCPI se situe entre 100€ et 1000€. Aujourd’hui, acquérir un appartement à Paris revient à payer 500.000€.

Le prix des SCPI permet à l’investisseur d’ajuster sa propre capacité d’épargne à son envie de se constituer un patrimoine immobilier. En acquérant des SCPI, vous devenez propriétaires de murs de boutique, de bureaux, d’entrepôts ou d’hôtels.

Les SCPI sont donc naturellement diversifiées entre plusieurs classes d’actifs avec des géographies et des locataires différents.

Contrairement à l’immobilier en direct, la gestion est à la charge des professionnels de la SCPI qui s’occupent de quittance les locataires, réaliser les travaux, relouer les actifs, gérer les baux et les litiges. Contrairement à l’immobilier résidentiel, les baux sont à l’avantage du bailleur, notamment au niveau de la refacturation des charges.

Quels inconvénients ?

Attention, pour les investisseurs habitués aux placements à capital garanti : le placement en SCPI n’est pas à capital garanti. Vous pouvez donc perdre le montant initial de votre investissement (même si la probabilité est extrêmement faible). Le rendement du dividende aussi n’est pas garanti. Il peut varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique, du taux d’occupation des biens de la SCPI et des nouvelles acquisitions réalisées par la SCPI.

Contrairement aux actions, les SCPI sont beaucoup moins liquides. C’est un placement qui doit s’envisager sur le long terme. Il est recommandé de rester investi un minimum de 8 ans. Cependant, souscrire vos SCPI en assurance vie vous offre d’avantage de liquidité. Comme pour l’acquisition d’un bien immobilier les frais d’entrée sont importants. Il faut compter entre 6% et 12% du prix d’achat. Je vous recommande fortement d’investir en assurance vie pour bénéficier d’une meilleur liquidité et de frais d’entrée minorés. A mon sens Linxea est l’assurance vie la mieux positionnée car elle propose un grand choix de SCPI et des frais de gestion inférieurs à ses concurrents.

Investir à long ou très long terme sur des SCPI permet de chevaucher les cycles immobiliers et de capter une performance moyenne de l’immobilier sur une longue période.

Comment bien choisir sa SCPI ?

Avant d’investir, il faut étudier attentivement la SCPI que vous souhaitez acheter. Plusieurs critères doivent faire parti de votre check-list. Pour vous donner quelques règles, que vous pouvez bien sur adapter à votre convenance :

  • La taille du parc immobilier – Il faut un minimum de 200 actifs.
  • L’historique de versement du dividende – Il faut que le montant soit stable et qu’il se soit bien comporté en période difficile.
  • Le taux d’occupation financière – Il faut qu’il soit historiquement au dessus de 90% pour éviter le risque de vacance et donc de baisse du dividende.

En plus de ces critère, veillez à bien diversifier vos SCPI en choisissant différents thématiques comme l’immobilier de bureau, des commerces, de la santé, de l’hôtellerie ou des entrepôts.

La fiscalité

Dans le cadre de la gestion de patrimoine et de l’investissement immobilier classique vous pouvez profiter d’un tas de réduction d’impôt et de méthodes de défiscalisation (abattement, déficit foncier, Malraux, Pinel). Dans le cas de l’immobilier locatif via des sociétés de gestion vous ne bénéficiez pas de ces avantages. Si vous souscrivez à des SCPI de rendement en direct avec la société de gestion, vos dividendes vont subir les prélèvements sociaux habituels (c’est à dit flat tax + impôt sur le revenu). Si vous investissez pour revendre vous aurez la même imposition sur les plus-value. C’est pourquoi une souscription en SCPI est avantageuse en assurance vie. Certains investisseurs choisissent également d’acheter leurs SCPI en démembrement (ou nue-propriété). Cette méthode consiste à se priver de l’usufruit à court terme (du rendement) mais d’acheter les parts de la société civile avec une décote (qui peut parfois aller jusqu’à 40%).

Quelle place pour la SCPI dans votre patrimoine ?

A mon sens, une exposition optimale aux SCPI devrait représenter entre 10% et 30% de votre patrimoine.

Elles vous apportent une exposition au marché de l’immobilier que vous n’aurez pas à travers les autres classes d’actifs. De plus sa relative stabilité sera salvatrices (pour votre moral!) dans les périodes de crises. Investir petit à petit dans les SCPI ou via un emprunt est aussi un bon moyen de se constituer une masse importante à long terme qui vous procurera des revenus stables et réguliers.

Pour ma part j’ai choisi d’y allouer 30%, voici aujourd’hui (Décembre 2021) l’allocation de mon patrimoine.

Au niveau du choix des SCPI, j’utilise les supports suivants :

  • Immorente : Le SCPI avec la plus grosse capitalisation, très diversifiée à l’international et sur les bureaux, logistique, commerces et avec plus de 1000 biens.
  • Primovie : Une SCPI qui est constitué de plus de 200 biens avec un axe majeure sur la santé (EPHAD, hôpitaux etc…).
  • Epargne Pierre : Une SCPI avec un gros rendement (supérieur à 5%) avec plus de 200 biens et un gros focus sur les commerces, bureau et un peu de logistique.

Cette allocation me permet d’avoir un rendement moyen du dividende de 4.7% en 2020. Elle permet d’avoir la diversification de secteurs suivants.

Comment investir ?

Il y a plusieurs façon d’investir en SCPI. A mon sens la plus simple pour un particulier est de passer par l’assurance vie. Cela vous permet d’avoir non seulement une liquidité complète sur votre placement, car l’assurance s’engage à vous fournir la liquidité mais aussi des frais d’entrée réduits et une fiscalité avantageuse sur les dividendes qui restent sur le contrat d’assurance vie.

Il est aussi possible d’investir en direct à travers un compte titre mais vous perdez les trois avantages cités ci-dessus à savoir la liquidité, la fiscalité et la réduction sur les frais d’entrée.

1 réflexion sur “Comprendre l’investissement dans les SCPI”

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